대구민사변호사는 법무법인 이오를 찾으세요!

안녕하세요.

​

2,000건 이상의 사건을 처리한 경력 10년차 이상의 변호사들이 성심껏 사건을 처리하는 대구민사변호사 법무법인 이오 곽수영 변호사입니다.

​

​

각종 분쟁으로 법률적인 도움이 필요하다면 제 블로그 잘 찾아오셨습니다. 대구민사변호사 법무법인 이오가 큰 도움이 될 겁니다.

​

​

​

오늘 소개해드릴 사건은 부동산 매매 계약 후 상대방 측이 매매 계약 이후 다른 조건을 걸며, 해당 조건대로 하지 않으면 계약을 파기하겠다고 한 사건인데요.

​

이 때 상대방은 계약을 파기한다면 고객님이 지급한 계약금만 돌려주겠다고 하였습니다.

​

그런데 중요한 것은 계약서에는,

​

는 문구가 기재되어 있었습니다.

​

​

통상 계약금은 부동산 가격의 10% 정도인데, 당시 계약금은 부동산 가격의 14%정도였구요

​

일반적으로 이 문구는 아파트 매매계약과 관련해서 많이 접해보셨을 거고, 그렇지 않더라도 통상 계약을 파기(법률 용어로는 해제 또는 해지라고 합니다)하는 경우,

​

계약금을 받은 사람은 계약금의 2배를, 계약금을 준 사람은 계약금을 포기하고 계약을 파기할 수 있다고 알고 계실겁니다.

​

​

본 포스팅을 통해 설명드리겠습니다.

​

이 사건의 경우 크게 두 가지 쟁점이 있었습니다.

​

첫 번째는

상대방이 "매매 계약 이후 다른 조건을 걸며, 해당 조건대로 하지 않으면 계약을 파기하겠다고 한"것이 민법상 명백한 "이행 거절의 의사"가 될 수 있는지와,

​

두 번째는

통상적으로 계약금은 전체 매매금액의 10% 정도인데, 계약금이 전체 매매 금액의 14% 정도인 경우 매도인 측은 계약금의 두배, 즉 전체 매매 금액의 28%를 돌려줘야 하는지 아니면 일정한 부분은 감액이 되는지,

​

입니다.

​

기본법리

​

일반적인 계약에서 상대방이 계약 내용대로 자신의 의무를 이행하지 않는 경우에는 상대방에게 어느 정도 시간을 주고 그 기간까지 이행하라는 '최고'의 의사표시를 한 다음, 그 기간이 지나야 계약을 해제할 수 있습니다.

​

쉽게 말해 상대방이 계약대로 자신의 의무를 하지 않는다고 해서 바로 계약 파기(해제)를 할 수 있는 것이 아니라,

​

"언제까지는 계약서대로 의무를 다해라"는 내용을 상대방에서 통지하고, "언제까지"도 계약서상의 의무를 다하지 않는 경우, 비로서 계약 해제가 가능하다는 것인데요.

​

이는 민법 제544조의 규정 때문입니다.

​

​

그런데 제544조 후단 부분을 보시면 "채무자가 미리 이행하지 아니할 의사를 표시한 경우에는 최고를 요하지 아니한다"고 규정되어 있는데요.

​

즉, 상대방이 이행 거절의 표시, '나는 계약서 대로 이행할 생각이 없다'는 의사표시를 미리한 경우에는, 상대방에게 "언제까지 계약서대로 의무를 다해라"라는 의사표시를 할 필요가 없다는 것이죠.

​

이에 대해서 대법원은,

​

​

사건의 여러 사정을 종합하여서 "이행거절"의 의사표시를 인정하여야 한다고 판시하고 있습니다.

이 사건의 경우

​

이 사건의 경우 고객님 측에서는 상대방이 '이행거절'의 의사표시를 하였다고 주장하였고,

​

상대방은 자신이 '이행거절'의 의사표시를 한 사실이 없고, 오히려 고객님이 계약서에 드러나 있지 않은 합의사항을 지키지 않았다고 주장하였습니다.

​

​

이에 관해서 양측은 준비서면 및 증인신문을 통해 서로 공방(공격방어)을 펼쳤고요.

​

준비서면

​

증인신문

​

​

해당 부분에 대한 법원의 판결은!

​

​

상대방이 '채무를 이행하지 아니할 의사를 명백히 표시하였다'고 보았습니다.

​

즉, 대구민사변호사 법무법인 이오의 주장대로 상대방이 '이행거절'의 의사를 표시하였다고 본 것이죠.

​

​

따라서 원칙적으로 상대방은 고객님에게

​

1. 고객님이 상대방에게 지급한 계약금과

​

2. 위약금으로 계약금 상당액을 지급할 의무가 있는 것입니다.

​

​

​

​

기본법리

​

이 부분을 쉽게 설명드리기 위해서 일반적으로 가장 많이 접하실 수 있는 일반적인 부동산매매계약서의 일부를 보여드릴게요.

부동산매매계약서 제5조 (계약해제) 매수인이 매도인에게 중도금(중도금이 없을때에는 잔금)을 지불하기 전까지 매도인은 계약금의 배액을 상환하고, 매수인은 계약금을 포기하고 본 계약을 해제할 수 있다.

​

부동산매매계약서 제6조 (채무불이행과 손해배상) 매도자 또는 매수자가 본 계약상의 내용에 대하여 불이행이 있을 경우 그 상대방은 불이행한자에 대하여 서면으로 최고하고 계약을 해제할 수 있다. 그리고 계약 당사자는 계약해제에 따른 손해배상을 각각 상대방에게 청구할 수 있으며, 손해 배상에 대하여 별도의 약정이 없는 한 계약금을 손해배상의 기준으로 본다.

​

위 계약서를 보시면, ① 계약금 포기(매수인)나 2배 상환(매도인)으로 계약을 해제할 수도 있고, ② 계약금을 손해배상의 기준으로도 봅니다.

​

계약서에 이러한 내용이 포함되어 있는 경우에는 계약금은 해약금(계약 해제를 할 수 있는 금액)과 위약금(손해배상금액)의 성격을 함께 가지게 됩니다.

​

하지만 계약서에 이러한 규정이 없는 경우에는 계약금이 반드시 해약금이나 위약금이 되지는 않습니다.

​

즉, '손해배상에 대하여 별도의 약정이 없는 한 계약금을 손해배상의 기준으로 본다'는 문구가 없거나, 손해배상에 대한 별도의 합의가 있다면 계약금을 위약금(손해배상금액)으로 볼 수 없다는 것이죠.

​

​

그리고 계약금을 위약금으로 보는 경우 민법의 규정에 따라 법원이 직권으로 감액을 할 수도 있습니다. 즉 법원이 보았을 때 손해가 크지 않은 경우에는 위약금을 높게 책정해두더라도 이를 직권으로 감액할 수 있는 것입니다.

​

​

​

이 사건의 경우

​

이 사건의 경우 계약금을 매매대금의 14% 정도로 책정해두었다고 말씀드렸는데요.

​

이에 대해 법원은 통상적인 계약금이 매매대금의 10%인 점을 감안하여, 위약금을 계약서상의 금액인 14%에서 10% 정도로 감액하였습니다.

​

​

​

이 사건의 경우 상대방 측에서는 오히려 고객님이 매매계약에 따른 의무를 이행하지 않았다며 상대방이 계약금을 몰취해야 된다는 주장을 하였는데요.

​

​

지금까지 말씀드린 바와 같이,

​

법무법인 이오에서 사건 분석, 각종 서면의 제출, 증인 신문, 변론 진행 등 성심껏 치밀하게 사건을 진행함에 따라

​

상대방은 계약금을 반환하여야 하고, 상당한 금액(억대)의 위약금(손해배상)을 지급해야 하는 것으로 판결이 선고되었습니다.

​

​

​

이해를 돕기 위해 최대한 간략하게 사건을 정리하고 관련 법리를 설명드렸지만, 사실은 사실 관계가 상당히 복잡한 사건이었습니다. 그리고 금액도 큰 사건이었고요.

​

​

여러분 어떤 변호사를 찾고 계신가요?

​

화려한 홈페이지, 광고 보다는 본질에 집중하는 곳, 사건처리 노하우와 경험이 풍부한 곳, 권위적이지 않고 내 사건을 믿고 맡길 수 있는 곳을 찾는 분이라면 제 블로그 정말로 잘 찾아오셨습니다.

​

​

대구, 포항, 구미, 경산, 경주, 김천, 영천, 의성, 문경, 안동, 청도, 칠곡, 군위, 영덕, 봉화, 울진, 영양, 청송, 영주, 예천, 상주, 김천, 성주, 고령 지역에서

​

계약금 반환, 위약금 등 골치 아픈 문제로 변호사의 도움이 필요하다면 지금 바로 연락주세요.

​

​

편하게 연락주시면 됩니다.

​

도움이 되길 원합니다. 감사합니다.

​

​

함께 읽을 글

​

대구손해배상청구 2배증액핵심

​

대구민사변호사, 억울한 소송 당했다면

​

대구 공사 지체상금 공사대금 소송

​